| 【案情】 2011年3月，鄒某與某房地產(chǎn)公司簽訂《商品房買賣合同》，購買了該公司開發(fā)的住房。2011年5月，鄒某于房屋竣工驗(yàn)收并取得竣工驗(yàn)收備案登記證之后收房并裝修。2012年4月，鄒某發(fā)現(xiàn)該房底層房間墻體、地面存在嚴(yán)重返潮、結(jié)露，且外墻滲水，為此鄒某多次向該房地產(chǎn)公司方反映，但經(jīng)多次維修仍未修好。后鄒某向當(dāng)?shù)胤课葙|(zhì)量監(jiān)督部門投訴，該質(zhì)監(jiān)部門認(rèn)為房屋返潮、結(jié)露是質(zhì)量問題，且住宅室內(nèi)表面長時(shí)間的結(jié)露，會滋生霉菌，對居住者的健康造成有害的影響。鄒某遂訴至法院，請求解除雙方的房屋買賣合同。 【解析】 本案的爭議焦點(diǎn)是購房者以房屋存在質(zhì)量問題請求解除合同時(shí)，如何認(rèn)定解除合同的標(biāo)準(zhǔn)。 房屋存在質(zhì)量問題時(shí)，售房者應(yīng)當(dāng)依法承擔(dān)瑕疵擔(dān)保責(zé)任。瑕疵擔(dān)保是指出賣人基于合同約定或法律的明確規(guī)定，而對標(biāo)的物的質(zhì)量及其負(fù)載之權(quán)利所應(yīng)負(fù)的保證其瑕疵、完整、符合合同約定或法律規(guī)定的義務(wù)。我國合同法第一百四十八條對標(biāo)的物的瑕疵擔(dān)保責(zé)任明確規(guī)定，出賣人給付符合合同約定質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)的標(biāo)的物，是一項(xiàng)給付義務(wù)。房屋質(zhì)量的瑕疵擔(dān)保責(zé)任不僅可以適用合同法第一百四十八條，而且可以適用《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第十二條和第十三條。實(shí)踐中，房屋不符合質(zhì)量要求而導(dǎo)致售房者承擔(dān)合同解除的瑕疵擔(dān)保責(zé)任，存在多種情形：第一，房屋質(zhì)量存在不符合國家標(biāo)準(zhǔn)的缺陷問題，即房屋主體結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)不符合國家標(biāo)準(zhǔn)，影響使用功能。第二，房屋質(zhì)量問題未積極修復(fù)，嚴(yán)重影響正常居住使用。第三，房屋質(zhì)量問題損害居住者身體健康，嚴(yán)重影響正常居住使用。 房屋存在質(zhì)量問題一般都會影響正常的居住使用，而在何種情況下達(dá)到影響正常居住使用的“嚴(yán)重”程度，則難以界定。筆者認(rèn)為，“房屋嚴(yán)重影響正常居住使用”一般被理解為：房屋質(zhì)量問題導(dǎo)致房屋的結(jié)構(gòu)損壞，致使房屋失去居住的功能。本案則從保障購房者健康權(quán)的角度進(jìn)行理解，即房屋質(zhì)量問題導(dǎo)致居住人的健康受到損害時(shí)，房屋質(zhì)量問題即達(dá)到影響正常居住使用的“嚴(yán)重”程度，構(gòu)成合同法定解除的標(biāo)準(zhǔn)。本案房屋質(zhì)監(jiān)部門認(rèn)為房屋質(zhì)量問題致使房屋的使用影響居住者健康，因此人民法院據(jù)此認(rèn)定房屋質(zhì)量問題達(dá)到影響正常居住使用的“嚴(yán)重”標(biāo)準(zhǔn)，應(yīng)依法支持原告訴訟請求。 �。ㄗ髡邌挝唬褐貞c市第三中級人民法院） |
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