| 【案情】 法院判決李某須歸還趙某40萬(wàn)元，李某到期未履行，趙某向法院申請(qǐng)強(qiáng)制執(zhí)行。經(jīng)查，李某以60萬(wàn)元價(jià)款向某房產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司購(gòu)買(mǎi)住房一套，李某支付了30萬(wàn)元房款，剩余房款辦理了按揭貸款手續(xù)并支付給開(kāi)發(fā)商，商品房預(yù)售合同已向房管部門(mén)備案登記，房屋已實(shí)際交付并居住其中，但未辦理過(guò)戶登記。法院裁定查封李某居住的該套房產(chǎn)。房產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司提出異議，認(rèn)為被查封的房子還登記在房產(chǎn)公司名下，并未過(guò)戶給李某，請(qǐng)求解除查封。 【分歧】 對(duì)于法院能否將涉案房屋作為被執(zhí)行人李某的財(cái)產(chǎn)進(jìn)行查封，存在以下幾種意見(jiàn)： 第一種意見(jiàn)認(rèn)為，雖然李某已買(mǎi)該房，但并未過(guò)戶，根據(jù)《物權(quán)法》第9條的不動(dòng)產(chǎn)的物權(quán)登記主義，李某并不是房屋的所有人，法院裁定查封錯(cuò)誤，應(yīng)解除查封。 第二種意見(jiàn)認(rèn)為，李某購(gòu)買(mǎi)該房，以按揭方式付清所有全部房款，并實(shí)際占有該房，房屋所有權(quán)實(shí)際已經(jīng)發(fā)生轉(zhuǎn)移，應(yīng)駁回房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的異議請(qǐng)求。 【評(píng)析】 筆者贊同第二種意見(jiàn)。理由如下： 一、根據(jù)法律規(guī)定，查封并不基于物權(quán)，將被執(zhí)行人具有物權(quán)期待利益的財(cái)產(chǎn)也列為可查封對(duì)象�！蹲罡呷嗣穹ㄔ宏P(guān)于人民法院民事執(zhí)行中查封、扣押、凍結(jié)財(cái)產(chǎn)的規(guī)定》（以下簡(jiǎn)稱《查封規(guī)定》）第19條規(guī)定：被執(zhí)行人購(gòu)買(mǎi)需要辦理過(guò)戶登記的第三人的財(cái)產(chǎn)，已經(jīng)支付部分或者全部?jī)r(jià)款并實(shí)際占有該財(cái)產(chǎn)，雖未辦理產(chǎn)權(quán)過(guò)戶登記手續(xù)，但申請(qǐng)執(zhí)行人已向第三人支付剩余價(jià)款或者第三人同意剩余價(jià)款從該財(cái)產(chǎn)變價(jià)款中優(yōu)先支付的，人民法院可以查封、扣押、凍結(jié)。從該條文中可以看出，《查封規(guī)定》沒(méi)有以不動(dòng)產(chǎn)登記作為認(rèn)定可否執(zhí)行的依據(jù)，對(duì)于被申請(qǐng)人已支付全部房款，且實(shí)際占有的房屋，可以進(jìn)行查封。本案中李某雖然尚未辦理房產(chǎn)過(guò)戶手續(xù)，但是他已具備取得權(quán)利的實(shí)質(zhì)要件，具有期待利益�！恫榉庖�(guī)定》中將這種對(duì)物權(quán)有期待利益的財(cái)產(chǎn)也列入查封范圍，本案中的查封合法。 二、《最高人民法院、國(guó)土資源部、建設(shè)部關(guān)于依法規(guī)范人民法院執(zhí)行和國(guó)土資源房地產(chǎn)管理部門(mén)協(xié)助執(zhí)行若干問(wèn)題的通知》第15條規(guī)定：下列房屋雖未進(jìn)行房屋所有權(quán)登記，人民法院也可以進(jìn)行預(yù)查封：……（三）被執(zhí)行人購(gòu)買(mǎi)的辦理了商品房預(yù)售合同登記備案手續(xù)或者商品房預(yù)告登記的房屋。本案中李某作為被執(zhí)行人，其購(gòu)買(mǎi)的房屋已辦理商品房預(yù)售合同備案登記，故法院將涉案房屋作為李某的財(cái)產(chǎn)查封符合法律規(guī)定。依據(jù)該規(guī)定的第17、18條，預(yù)查封的效力等于查封，房屋權(quán)屬在預(yù)查封期間登記在被執(zhí)行人名下的，預(yù)查封登記自動(dòng)轉(zhuǎn)為查封登記，本案中的查封實(shí)為預(yù)查封，于法有據(jù)。 綜上所述，在我國(guó)的法律規(guī)定中，查封并不基于買(mǎi)受人取得房屋的所有權(quán)。尚未辦理過(guò)戶登記時(shí)，買(mǎi)受人對(duì)于房屋的權(quán)利并不是物權(quán)�？紤]到民間對(duì)于事實(shí)物權(quán)的認(rèn)可，對(duì)于已經(jīng)支付全部房款，商品房預(yù)售合同經(jīng)備案登記，并由被執(zhí)行人實(shí)際占有的房子，認(rèn)可買(mǎi)受人已經(jīng)取得了相當(dāng)于物權(quán)的權(quán)利。本案中的查封可以克服形式主義物權(quán)變動(dòng)帶來(lái)的僵化，實(shí)現(xiàn)實(shí)質(zhì)上的正義，是合法的查封行為。 （作者單位：江西省廣昌縣人民法院） |
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