根據(jù)《不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例》的規(guī)定，不動(dòng)產(chǎn)登記是指不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)依法將不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利歸屬和其他法定事項(xiàng)記載于不動(dòng)產(chǎn)登記簿的行為。不動(dòng)產(chǎn)登記的基本類(lèi)型有：總登記、初始登記、變更登記、更正登記、涂銷(xiāo)登記。3月1日正式施行的《最高人民法院關(guān)于適用<中華人民共和國(guó)物權(quán)法>若干問(wèn)題的解釋?zhuān)ㄒ唬�》（以下�?jiǎn)稱(chēng)物權(quán)法解釋?zhuān)ㄒ唬�）�?duì)涉不動(dòng)產(chǎn)登記爭(zhēng)議與訴訟程序的關(guān)系以及權(quán)屬登記在不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)確認(rèn)之訴的證明力作出了明確規(guī)定，這對(duì)在理論上加深對(duì)不動(dòng)產(chǎn)登記的法律性質(zhì)及效力的理解，并由此進(jìn)一步厘清實(shí)踐中對(duì)涉及不動(dòng)產(chǎn)登記的相關(guān)爭(zhēng)議與訴訟程序之間關(guān)系的混亂認(rèn)識(shí)，有著重要意義。

　　不動(dòng)產(chǎn)登記（簿）在不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的歸屬和內(nèi)容的認(rèn)定上具有權(quán)利推定的法律效力。我國(guó)不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)以債權(quán)形式主義為主，意思主義為輔；以登記生效為原則，登記對(duì)抗為例外。建設(shè)用地使用權(quán)、房屋所有權(quán)等不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)須經(jīng)登記才能發(fā)生物權(quán)效力，土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)和地役權(quán)則采登記對(duì)抗主義，即土地承包合同成立時(shí)，土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)同時(shí)發(fā)生物權(quán)效力；地役權(quán)合同成立，地役權(quán)即發(fā)生物權(quán)效力，未經(jīng)登記，只是不得對(duì)抗善意第三人。就登記生效的物權(quán)變動(dòng)而言，物權(quán)法第十六條規(guī)定體現(xiàn)的精神是，法律推定不動(dòng)產(chǎn)登記簿上記載的不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬狀況以及權(quán)利限制事項(xiàng)與真實(shí)情況保持一致。這里主要包括了兩層含義：一方面，不動(dòng)產(chǎn)登記（簿）的推定力是指法律上的權(quán)利推定。理論上，被推定的法律要件可以是一個(gè)事實(shí)（事實(shí)推定），也可以是一種權(quán)利狀態(tài)（權(quán)利推定）。前者是指法律規(guī)定以某一事實(shí)的存在為前提，并以此來(lái)認(rèn)定待證事實(shí)存在的推定；后者是指立法者在法律上就某一特定的權(quán)利或法律關(guān)系不待對(duì)有關(guān)的要件事實(shí)進(jìn)行證明就直接對(duì)其現(xiàn)狀是否存在予以推認(rèn)的情形，即直接根據(jù)前提事實(shí)而并非要件事實(shí)來(lái)推定該項(xiàng)權(quán)利存在或不存在的法律狀態(tài)。從不動(dòng)產(chǎn)登記簿的制度演進(jìn)和法律賦予的功能看，不動(dòng)產(chǎn)登記簿對(duì)有關(guān)不動(dòng)產(chǎn)的面積、坐落、結(jié)構(gòu)、層數(shù)、用途等自然狀況的記載不能適用推定力。另一方面，不動(dòng)產(chǎn)登記（簿）推定力作為一種權(quán)利推定，本質(zhì)上只是對(duì)證明責(zé)任的分配。也就是說(shuō)，法律對(duì)不動(dòng)產(chǎn)登記簿推定力的規(guī)定是一種證明責(zé)任或舉證負(fù)擔(dān)的規(guī)范，與實(shí)體權(quán)利的歸屬并不直接相關(guān)。因此，訴訟中，若當(dāng)事人就登記簿上記載的物權(quán)歸屬和內(nèi)容發(fā)生爭(zhēng)議，則登記簿上記載的物權(quán)人首先被推定為真實(shí)物權(quán)人，對(duì)此無(wú)需再行舉證證明。但作為一種法律擬制事實(shí)，登記表彰的物權(quán)狀態(tài)并不總與真實(shí)物權(quán)狀態(tài)相一致，故在民事訴訟中允許對(duì)此提出異議的當(dāng)事人通過(guò)舉證證明真實(shí)的物權(quán)狀態(tài)，如果其能夠證明真實(shí)物權(quán)狀態(tài)與不動(dòng)產(chǎn)登記簿的記載不一致，人民法院可以依法采信該證據(jù)，進(jìn)而對(duì)真正物權(quán)狀態(tài)作出相應(yīng)認(rèn)定。

　　當(dāng)然，不動(dòng)產(chǎn)登記（簿）權(quán)利推定的法律效果在內(nèi)部關(guān)系與外部關(guān)系上的表現(xiàn)有所區(qū)別，不動(dòng)產(chǎn)登記（簿）具有對(duì)不特定第三人的物權(quán)公示效果，但對(duì)于不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)歸屬及內(nèi)容存在爭(zhēng)議的雙方當(dāng)事人，則并不能當(dāng)然地得出結(jié)論。實(shí)踐中，所謂的內(nèi)部關(guān)系是發(fā)生在登記“名實(shí)不符”情形下的登記物權(quán)人與真實(shí)物權(quán)人之間。比如，登記的不動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)實(shí)際上屬于多人共有，但僅登記在一人或部分人名下，導(dǎo)致不動(dòng)產(chǎn)登記部分名實(shí)不符，實(shí)踐中較多地發(fā)生在合伙共有財(cái)產(chǎn)、家庭共有財(cái)產(chǎn)、房地產(chǎn)合建財(cái)產(chǎn)登記在一人或數(shù)人名下；又如，因避稅、規(guī)避債務(wù)等原因，實(shí)踐中存在許多借名登記的現(xiàn)象，即不動(dòng)產(chǎn)的真正所有權(quán)人借用他人的名義進(jìn)行登記；此外，也有在不動(dòng)產(chǎn)代理登記中，代理人侵害本人利益，將自己登記為所有權(quán)人的情形；等等。對(duì)于這些不動(dòng)產(chǎn)登記物權(quán)人與真實(shí)物權(quán)人之間因內(nèi)部關(guān)系發(fā)生的爭(zhēng)議，真實(shí)物權(quán)人可以通過(guò)不動(dòng)產(chǎn)確權(quán)訴訟或執(zhí)行異議之訴等主張權(quán)利，人民法院應(yīng)當(dāng)依據(jù)不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)的基礎(chǔ)法律關(guān)系來(lái)確認(rèn)物權(quán)的歸屬。而在對(duì)于除此之外的登記物權(quán)人與不特定第三人之間的關(guān)系上，不動(dòng)產(chǎn)登記簿的效力主要表現(xiàn)在，對(duì)于因信賴(lài)不動(dòng)產(chǎn)登記簿記載的物權(quán)狀態(tài)而與登記物權(quán)人交易的第三人，只要該第三人滿(mǎn)足善意取得的條件，則即使事后真實(shí)物權(quán)人證明不動(dòng)產(chǎn)登記簿的記載與真實(shí)物權(quán)狀況確實(shí)不一致，但該第三人仍可取得該不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)。也就是說(shuō)，在外部關(guān)系上，即使不動(dòng)產(chǎn)登記（簿）記載的物權(quán)狀態(tài)被證明與真實(shí)物權(quán)狀態(tài)不符，但真實(shí)物權(quán)人仍有可能因第三人構(gòu)成善意取得而喪失不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)。

　　由上所述可知，在民事訴訟中，對(duì)不動(dòng)產(chǎn)登記（簿）應(yīng)定位于具有證明優(yōu)勢(shì)的民事證據(jù)，不動(dòng)產(chǎn)登記的存在從來(lái)不應(yīng)成為當(dāng)事人尋求民事救濟(jì)的障礙。但不可否認(rèn)的是，根據(jù)《不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例》第四條、第五條的規(guī)定，我國(guó)承擔(dān)不動(dòng)產(chǎn)登記的機(jī)構(gòu)在性質(zhì)上是國(guó)家行政機(jī)關(guān)，就其履行不動(dòng)產(chǎn)登記的法定職責(zé)及所遵循的程序而言，不動(dòng)產(chǎn)登記無(wú)疑具有行政行為的特點(diǎn)。因此，當(dāng)事人自然可以針對(duì)不動(dòng)產(chǎn)登記行為依法提起行政訴訟。這就要求我們必須準(zhǔn)確界分不動(dòng)產(chǎn)登記民事訴訟與行政訴訟程序。

　　筆者認(rèn)為，對(duì)登記的不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)歸屬或內(nèi)容的爭(zhēng)議，實(shí)質(zhì)上存在于相關(guān)的民事主體之間，當(dāng)事人與登記機(jī)構(gòu)之間并無(wú)實(shí)質(zhì)爭(zhēng)議，故當(dāng)事人提起的訴訟應(yīng)當(dāng)屬于民事訴訟，民事裁判在對(duì)基礎(chǔ)民事法律關(guān)系的認(rèn)定過(guò)程中，雖然會(huì)對(duì)不動(dòng)產(chǎn)登記（簿）的采信與否作出認(rèn)定，但無(wú)權(quán)對(duì)不動(dòng)產(chǎn)登記行為的合法性作出認(rèn)定，人民法院依法作出裁判后，當(dāng)事人可依據(jù)民事裁判向登記機(jī)構(gòu)申請(qǐng)進(jìn)行更正登記。而由于登記機(jī)構(gòu)對(duì)不動(dòng)產(chǎn)登記申請(qǐng)以形式審查為主、實(shí)質(zhì)審查為輔，故因登記機(jī)構(gòu)違反法律、行政法規(guī)規(guī)定，拒絕登記或登記程序不合法導(dǎo)致錯(cuò)誤登記等違反法定程序產(chǎn)生的爭(zhēng)議，實(shí)系發(fā)生在當(dāng)事人與登記機(jī)構(gòu)之間，如果登記機(jī)構(gòu)對(duì)應(yīng)予登記的事項(xiàng)不予登記或?qū)τ阱e(cuò)誤的登記不予更正，當(dāng)事人提起訴訟，請(qǐng)求撤銷(xiāo)相應(yīng)的登記行為，則該爭(zhēng)議的性質(zhì)屬于行政訴訟，應(yīng)當(dāng)通過(guò)行政訴訟程序加以解決，人民法院應(yīng)當(dāng)對(duì)登記機(jī)構(gòu)作出登記行為所依據(jù)的證據(jù)、程序、權(quán)限、審查要求等進(jìn)行合法性審查，而不應(yīng)對(duì)不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬事實(shí)本身進(jìn)行審查或調(diào)查。如果登記機(jī)構(gòu)的行為符合相關(guān)法律、行政法規(guī)的要求，登記行為本身是合法的，人民法院即應(yīng)作出維持判決。即使出現(xiàn)登記與真實(shí)物權(quán)狀態(tài)不一致的情況，當(dāng)事人也應(yīng)通過(guò)民事訴訟的途徑解決物權(quán)確權(quán)爭(zhēng)議。因此，民事訴訟與行政訴訟在關(guān)涉不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)權(quán)屬及原因行為、不動(dòng)產(chǎn)登記的爭(zhēng)議中各行其道，各司其職，無(wú)矛盾、銜接之擔(dān)憂(yōu)。通過(guò)民事訴訟解決當(dāng)事人之間的不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)權(quán)屬爭(zhēng)議并不涉及對(duì)登記行為合法性的審查，民事審判權(quán)無(wú)須應(yīng)對(duì)行政行為的公定力，所以也不存在行政訴訟先行的問(wèn)題，并不需要中止審理等待對(duì)方審理的結(jié)果。

　　至于物權(quán)法解釋?zhuān)ㄒ唬┑谝粭l但書(shū)“但法律另有規(guī)定的除外”之所指，則應(yīng)僅限于行政訴訟法第六十一條規(guī)定的情形，即當(dāng)事人在其針對(duì)登記行為本身是否合法提起的行政訴訟中，申請(qǐng)一并解決相關(guān)民事?tīng)?zhēng)議并且法院準(zhǔn)許一并審理的。此時(shí)，如果另一方當(dāng)事人再另行提起民事訴訟，則因違反一事不再理原則，人民法院不應(yīng)予以受理；已經(jīng)受理的，應(yīng)裁定駁回起訴。如果當(dāng)事人因不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)權(quán)屬爭(zhēng)議并進(jìn)而對(duì)不動(dòng)產(chǎn)登記持有異議，由此提起的訴訟則根本不屬于行政訴訟的范疇，因?yàn)槠溽槍?duì)的并非不動(dòng)產(chǎn)登記行為的合法性，而是基于基礎(chǔ)民事法律關(guān)系而發(fā)生的不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)爭(zhēng)議，故其提起行政訴訟的，人民法院不應(yīng)受理；已經(jīng)受理的，應(yīng)裁定駁回起訴。因此，在訴訟是當(dāng)事人因不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬或其原因行為爭(zhēng)議而提起時(shí)，不存在民事、行政訴訟交叉的問(wèn)題，不屬于行政訴訟法第六十一條規(guī)定的可以在行政訴訟中一并審理民事?tīng)?zhēng)議的范圍。（最高人民法院 程新文 司 偉）