目前,新型冠狀病毒感染肺炎疫情(以下簡(jiǎn)稱“新冠肺炎疫情”)對(duì)房屋租賃市場(chǎng)產(chǎn)生的影響正逐漸顯現(xiàn)。可以預(yù)見,因此次疫情引發(fā)的房屋租賃合同糾紛也將會(huì)陸續(xù)進(jìn)入司法程序。近日,北京市第二中級(jí)人民法院針對(duì)新冠肺炎疫情對(duì)房屋租賃合同履行的影響以及審判工作思路進(jìn)行了研判,對(duì)相關(guān)法律、法規(guī)、司法解釋進(jìn)行了研究,以妥善辦理涉“疫”房屋租賃合同糾紛。 一、“疫情”對(duì)房屋租賃的現(xiàn)實(shí)影響 房屋租賃合同是出租人將租賃房屋交付承租人使用、收益,承租人支付租金的合同。在疫情防控期間,承租人對(duì)租賃房屋的使用和收益均受到一定的限制和妨礙,房屋租賃合同也因此成為受疫情影響較大的合同類型。根據(jù)租賃房屋的使用情況,疫情對(duì)房屋租賃合同的影響主要有如下兩種類型: 一是民用類型。此類房屋以承租人自住為主。以北京為例,因春節(jié)假期和疫情防控需要,部分承租人因被感染、被隔離或者交通控制無(wú)法按時(shí)返京,在一定時(shí)期內(nèi)無(wú)法繼續(xù)使用租賃房屋。 二是商用類型。此類房屋以生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)為目的。因疫情和防控需要,承租人無(wú)法對(duì)租賃標(biāo)的進(jìn)行正常的使用和收益,生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)受到較大影響。比如餐廳、賓館無(wú)法正常營(yíng)業(yè)或被要求限期停業(yè),電影院、KTV、商場(chǎng)等消費(fèi)娛樂(lè)場(chǎng)所客流下降、收入減少等。 二、“疫情”引發(fā)房屋租賃合同糾紛的類型 根據(jù)此次新冠肺炎疫情對(duì)房屋租賃市場(chǎng)的影響,結(jié)合2003年因非典疫情引發(fā)的相關(guān)房屋租賃合同糾紛類型,此次疫情可能導(dǎo)致如下房屋租賃合同糾紛: 一是出租人起訴要求解除房屋租賃合同并要求承租人承擔(dān)違約責(zé)任的糾紛。此類案件的主要事實(shí)和理由為:疫情防控期間,承租人未按照合同約定按時(shí)足額支付租金,構(gòu)成違約,導(dǎo)致出租人合同目的不能實(shí)現(xiàn),故起訴要求解除合同,并由承租人承擔(dān)相應(yīng)違約責(zé)任等。 二是承租人起訴要求解除房屋租賃合同的糾紛。此類案件的主要事實(shí)和理由為:因疫情防控需要,承租人不能或不能完全使用租賃房屋,合同目的不能實(shí)現(xiàn),或者承租人主張因疫情防控導(dǎo)致其經(jīng)營(yíng)損失,繼續(xù)履行合同成本過(guò)高,起訴要求提前終止房屋租賃合同。 三是承租人起訴要求減免租金的糾紛。此類案件的主要事實(shí)和理由為:合同訂立時(shí)的客觀情況發(fā)生重大變化,疫情防控導(dǎo)致承租人不能使用或不能完全使用租賃房屋,如果繼續(xù)按照原合同履行,負(fù)擔(dān)過(guò)重,壓力過(guò)大,故起訴要求減免租金。 三、妥善處理涉“疫”房屋租賃合同糾紛的建議 為減少和妥善處理涉“疫”房屋租賃合同糾紛,提出如下建議: (一)對(duì)合同當(dāng)事人的建議 1.及時(shí)通知,提供證明 《合同法》第一百一十八條規(guī)定,當(dāng)事人一方因不可抗力不能履行合同的,應(yīng)當(dāng)及時(shí)通知對(duì)方,以減輕可能給對(duì)方造成的損失,并應(yīng)當(dāng)在合理期限內(nèi)提供證明。如果房屋租賃合同的一方當(dāng)事人希望通過(guò)不可抗力尋求救濟(jì),免除責(zé)任,應(yīng)當(dāng)將合同因疫情導(dǎo)致的履行障礙及時(shí)告知對(duì)方當(dāng)事人,以盡量減少不可抗力給對(duì)方當(dāng)事人造成的損失。同時(shí),還應(yīng)當(dāng)在合理期限內(nèi)提供履行障礙的證明文件。廣州合同案件律師 2.積極溝通協(xié)商,變更合同條款 從促進(jìn)合同繼續(xù)履行的角度出發(fā),建議合同當(dāng)事人在疫情發(fā)生之后,根據(jù)疫情對(duì)合同履行的影響,及時(shí)進(jìn)行溝通協(xié)商,按照公平和誠(chéng)實(shí)信用原則變更合同條款或者簽訂補(bǔ)充協(xié)議,適當(dāng)降低或免除疫情防控期間的租金或適當(dāng)延長(zhǎng)租期,盡量通過(guò)私立救濟(jì)的方式,從源頭上減少糾紛產(chǎn)生。如果協(xié)商不成,建議承租人先行交納租金,防止因己方違約而承擔(dān)不必要的違約責(zé)任。然后再通過(guò)起訴的方式要求變更合同,減免租金。 3.注意固定和留存證據(jù) 當(dāng)事人對(duì)自己提出的訴訟請(qǐng)求所依據(jù)的事實(shí)或者反駁對(duì)方訴訟請(qǐng)求所依據(jù)的事實(shí),應(yīng)當(dāng)提供證據(jù)加以證明,主張變更或解除合同的一方,應(yīng)當(dāng)對(duì)解除或變更的事實(shí)承擔(dān)證明責(zé)任。房屋租賃合同糾紛中,無(wú)論當(dāng)事人是援引不可抗力要求解除合同還是情勢(shì)變更原則要求減免租金,都應(yīng)當(dāng)對(duì)相關(guān)事實(shí)承擔(dān)舉證責(zé)任。具體到涉疫情案件中,當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)注意收集和留存有關(guān)疫情發(fā)展、防控措施以及造成合同履行障礙的證據(jù)。比如,政府針對(duì)疫情發(fā)布的相關(guān)政策,采取的具體措施等;承租人因疫情防控被隔離、入院治療的證據(jù);承租人因疫情防控導(dǎo)致停產(chǎn)、停業(yè)以及經(jīng)營(yíng)收入驟減的相關(guān)證據(jù)。如果雙方當(dāng)事人在疫情防控期間存在協(xié)商溝通的,應(yīng)保留相關(guān)往來(lái)函件、郵件、聊天記錄等,必要時(shí)可通過(guò)公證的方式予以固定。 4.謹(jǐn)慎合理選擇請(qǐng)求權(quán)基礎(chǔ) 對(duì)疫情性質(zhì)的確定因個(gè)案的不同而存有差異,合同當(dāng)事人在提起訴訟時(shí),亦應(yīng)謹(jǐn)慎選擇請(qǐng)求權(quán)基礎(chǔ),充分考慮疫情對(duì)合同履行的影響,進(jìn)而確定是要求變更合同還是要求解除合同,防止請(qǐng)求權(quán)基礎(chǔ)選擇不當(dāng)而承擔(dān)不利后果。比如,在疫情僅是對(duì)承租人的經(jīng)營(yíng)收益產(chǎn)生不利影響,但并不必然導(dǎo)致合同目的不能實(shí)現(xiàn)的情況下,承租人要求解除合同的主張很難得到法院支持。此時(shí),承租人基于情勢(shì)變更或公平原則要求法院減免租金的請(qǐng)求更為現(xiàn)實(shí)和合理。 (二)對(duì)審判工作的建議 1.準(zhǔn)確界定疫情性質(zhì)及對(duì)房屋租賃合同履行的影響 此次新冠肺炎疫情在法律上屬于不可抗力還是情勢(shì)變更,仍然存在不同主張。多數(shù)觀點(diǎn)認(rèn)為此次疫情符合不可抗力的構(gòu)成要件,但在某些情況下可以適用情勢(shì)變更。筆者認(rèn)為,此次疫情屬于不可抗力還是情勢(shì)變更,不可一概而論,參考最高人民法院2003年6月11日發(fā)布的《關(guān)于在防治傳染性非典型肺炎期間依法做好人民法院相關(guān)審判、執(zhí)行工作的通知》第三條第(三)項(xiàng)的規(guī)定,此次新冠肺炎疫情仍然同時(shí)存在適用不可抗力和情勢(shì)變更的空間,應(yīng)結(jié)合具體個(gè)案中當(dāng)事人的主張以及疫情防控對(duì)房屋租賃合同履行的影響,判斷疫情屬于不可抗力還是情勢(shì)變更,進(jìn)而確定責(zé)任負(fù)擔(dān)方式。具體而言,如果承租人因疫情防控原因直接導(dǎo)致無(wú)法履行合同義務(wù)或者導(dǎo)致合同目的根本無(wú)法實(shí)現(xiàn)的,可按照不可抗力原則處理;如果承租人因疫情防控原因無(wú)法正常使用、收益租賃房屋,但不必然導(dǎo)致履行合同障礙,也不必然導(dǎo)致合同目的無(wú)法實(shí)現(xiàn)的,一般可按照情勢(shì)變更原則處理。 2.嚴(yán)格審查承租人違約行為的時(shí)間節(jié)點(diǎn) 不可抗力與遲延履行或者瑕疵履行之間存在因果關(guān)系的,當(dāng)事人方可援引不可抗力免責(zé)。根據(jù)《合同法》第一百一十七條第一款之規(guī)定,如果當(dāng)事人遲延履行后發(fā)生不可抗力,不能免除責(zé)任。因此,在審理此類案件中,要嚴(yán)格審查承租人違約的時(shí)間節(jié)點(diǎn)。比如,未按時(shí)支付租金的行為發(fā)生在疫情之前,還是發(fā)生在疫情之后,抑或上述違約行為貫穿了疫情發(fā)生的前后。對(duì)于疫情發(fā)生之前發(fā)生的違約行為,要嚴(yán)格按照合同和法律規(guī)定承擔(dān)違約責(zé)任,不得免除。對(duì)于疫情發(fā)生之后發(fā)生的違約行為,應(yīng)當(dāng)按照不可抗力的影響,部分或全部免除違約責(zé)任。要防止部分承租人借疫情減輕己方違約責(zé)任的情況發(fā)生。 3.對(duì)于承租人在疫情防控期間未按時(shí)支付租金等違約行為的處理 承租人在疫情防控期間不能按時(shí)支付租金的情況分為兩類。一類是承租人未支付租金的行為與疫情防控直接相關(guān),比如承租人因疫情防控?zé)o法與出租人對(duì)接,又無(wú)法通過(guò)其它方式支付租金。對(duì)于該種情況,可以根據(jù)疫情防控對(duì)承租人的影響,部分或者全部免除承租人的違約責(zé)任,出租人亦不能因此解除合同。另一類是承租人以疫情防控導(dǎo)致經(jīng)濟(jì)效益下降為由未按時(shí)支付租金。對(duì)于該種情況,一般不宜認(rèn)為疫情防控與未支付租金之間存在法律上的因果關(guān)系,承租人未按時(shí)支付租金的行為構(gòu)成違約,但該違約行為與疫情導(dǎo)致的經(jīng)濟(jì)效益不好有關(guān),并非惡意違約,只要承租人在疫情結(jié)束之后繼續(xù)履行合同且補(bǔ)交房租,出租人的合同目的仍然可以實(shí)現(xiàn)。因此,從合同法鼓勵(lì)交易的精神以及疫情防控的客觀現(xiàn)實(shí)出發(fā),對(duì)于因疫情防控期間未按時(shí)支付房租的行為,不宜認(rèn)定為根本違約,進(jìn)而解除合同,這與九民會(huì)議關(guān)于“輕微違約不可解除合同”的精神亦相契合。 4.對(duì)于承租人以疫情防控為由要求解除合同的處理 如果承租人因疫情防控原因完全無(wú)法使用租賃房屋,其租賃房屋的合同目的不能實(shí)現(xiàn),承租人可以不可抗力為由要求解除合同,但此時(shí)需嚴(yán)格審查疫情防控與合同目的不能實(shí)現(xiàn)之間的因果關(guān)系。如果承租人僅以疫情防控導(dǎo)致收益下降為由要求解除合同的,需要謹(jǐn)慎對(duì)待。一般認(rèn)為,雖然疫情防控對(duì)房屋租賃合同的履行造成一定影響,但該影響尚未達(dá)到令合同目的不能實(shí)現(xiàn)的程度,故此時(shí)承租人無(wú)權(quán)要求解除合同,但可援引情勢(shì)變更或公平原則要求減免租金和違約責(zé)任。但是,如果承租人因疫情防控導(dǎo)致收益大幅下降,即使減免租金仍然入不敷出,繼續(xù)履行合同對(duì)其顯失公平的,承租人亦有援引情勢(shì)變更解除合同的空間。此時(shí),可以根據(jù)實(shí)際情況,參考九民會(huì)議第48條之規(guī)定,按照公平原則,判決承租人承擔(dān)一定的違約責(zé)任后解除合同。 5.對(duì)于承租人起訴要求減免租金的處理
減免租金屬于變更合同,對(duì)于此種情況,可適用情勢(shì)變更的精神,按照公平原則,在雙方當(dāng)事人之間合理分配風(fēng)險(xiǎn)。具體來(lái)說(shuō),需考慮承租人的性質(zhì)(自然人還是企業(yè))、租用房屋的目的(自主還是商用)以及疫情對(duì)租賃合同履行產(chǎn)生的影響(全部不能使用還是部分不能使用)進(jìn)行綜合判斷,進(jìn)而決定是全部免除、部分免除,還是不予免除。需要強(qiáng)調(diào)的是,公平原則是對(duì)雙方當(dāng)事人的公平,而不僅僅是對(duì)一方當(dāng)事人公平,否則就是實(shí)質(zhì)的不公平。在房屋租賃合同糾紛中,既要對(duì)承租人公平,又要對(duì)出租人公平,如果全部免除租金,實(shí)際上是讓出租人承擔(dān)疫情帶來(lái)的全部風(fēng)險(xiǎn),反而不公平,因此,在分配風(fēng)險(xiǎn)及責(zé)任時(shí),應(yīng)考慮影響合同履行的各方因素以及合同當(dāng)事人的地位,適當(dāng)向承租人傾斜,但不可過(guò)于偏向,導(dǎo)致?lián)p害出租人的合法權(quán)益。 |
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