在現(xiàn)實中，部分債務人因無法履行判決，與配偶或其他家庭成員共有的房屋產(chǎn)權份額會被法院強制拍賣。因涉及到其他共有人，被執(zhí)行人名下的部分房產(chǎn)份額的拍賣往往會流拍，或者最終所拍賣、變賣的價格往往遠低于市場價格。有些投資人受到價格的誘惑，參與了部分房產(chǎn)份額的競拍。 因部分產(chǎn)權份額的房屋無法滿足學位及正常居住的要求，故參與競拍的投資人往往是為了投資。在商言商，既然是為了投資，競拍人就必須要考慮投資變現(xiàn)及收益的問題。但根據(jù)我們的研究，競拍人想如期變現(xiàn)并不是那么一帆風順，甚至還可能被套牢，不僅無法回收投資，還可能因此而引發(fā)曠日持久的訴訟。 根據(jù)《民法典》的規(guī)定（原《物權法》也有類似規(guī)定），房屋按份共有人沒有約定不得分割房屋的，按份共有人可以隨時請求分割，共有人就分割方式達不成協(xié)議的，因實物難以分割或者因分割會減損價值的，應當對房屋折價或者拍賣、變賣取得的價款予以分割�？梢�，從法律層面上看，投資人要求對競拍取得部分份額的房屋進行分割并無法律障礙。但是，在現(xiàn)實中，由于不同法官對法律理解的不同，投資人通過訴訟方式要求分割析產(chǎn)的請求卻出現(xiàn)了完全不同的裁判結果。 例如，在李某芬訴麥某共有物分割糾紛一案【案號：（2020）粵06民終7175號】、朱某云訴白某、陳某共有物分割糾紛一案【案號：（2021）粵0104民初44966號】、邱某訴姜某芳共有物分割糾紛一案【案號：（2020）粵2071民初27289號】、張某萍訴蔣秀麗共有物分割糾紛一案【案號：（2021）粵0604民初16562號】、舒某訴賀某樂、賀某彬、黃某瓊、賀某均共有物分割糾紛一案【案號：（2020）粵0105民初17388號】中，法院均根據(jù)《民法典》或《物權法》的上述規(guī)定，支持競拍取得部分房產(chǎn)份額的投資人要求對共有房屋予以拍賣、變賣，并對所得價款按雙方份額比例進行分配的訴訟請求。 特別是在17388號案中，舒某競拍取得2/5的產(chǎn)權份額后，其他共有人又進行了繼承析產(chǎn)，案情比較復雜，在部分共有人居住在房屋的情況下，法院仍根據(jù)《民法典》的上述規(guī)定，對于其他共有人不同意變價分割的意見，以涉案房屋拍賣、變賣后的分割價值足以保障各方的居住要求為由，支持舒某要求對涉案房屋進行拍賣、變賣并由各方案份額比例分配所得款項的請求，同時還支持舒某要求居住在房屋的共有人支付房屋使用費的請求。 但是，并非所有競拍取得部分房屋產(chǎn)權份額的投資人都可以順利進行變現(xiàn)。 例如在祝某某訴侯某某共有物分割糾紛一案【案號：（2020）蘇0508民初704號】案中，祝某某通過競拍取得案涉房屋50%的產(chǎn)權份額，后起訴要求分割，法院最終未支持其訴訟請求，裁判理由為：本院競買公告明確載明“案涉不動產(chǎn)現(xiàn)由案外人共同共有人及其子女居住、使用，本案對查封不動產(chǎn)份額的處置不影響案外共有人對該不動產(chǎn)的合法擁有權益，買受人若對此提出訴請，本院不予受理”，祝某某作為競買人明知該公告內容，其競買案涉房屋應遵守競買公告載明的條件，共有人的權益包括其居住權受法律保護，應認為本案屬于不得分割以維持共有關系的情形�，F(xiàn)侯某某及其子女居住在案涉房屋內，與競買公告載明的內容一致，并未出現(xiàn)需要必須分割房產(chǎn)的“重大理由”，祝某某要求對房產(chǎn)以折價或拍賣，尚不具備條件。此外，對共有物的處分應受《中華人民共和國物權法》第九十七條的約束，即取得2/3以上按份共有人或全體共同共有人的同意，現(xiàn)祝某某與侯某某各占有案涉房產(chǎn)50%的份額，權益對等，由祝某某單方?jīng)Q定將房屋處分，對侯某某不公平。 而在童某某訴夏某某共有物分割糾紛一案【案號：（2021）粵06民終17602號】中，童某某經(jīng)以物抵債取得案涉房屋50%的產(chǎn)權份額，在訴請分割時，一審法院以拍賣公告載有“本次拍賣房產(chǎn)為產(chǎn)權份額，不可分割使用，在拍賣成交裁定送達后不予清場移交”，童某某應受約束且沒有舉證證明在取得共有份額后共有基礎已經(jīng)喪失或發(fā)生了重大變化為由，駁回了童某某的訴訟請求。童某某上訴后，二審法院認為童某某雖有請求分割的權利，但未能提供證據(jù)證明已與夏某某協(xié)商如何使用涉案房屋，也無證據(jù)證明案涉房屋存在難以分割或者因分割會減損價值的情形，且童某某請求分割，對夏某某的財產(chǎn)權益和生活安寧造成嚴重損害，違反《民法典》第七條“民事主體從事民事活動，應當遵循誠信原則，秉持誠實，恪守承諾”的規(guī)定為由駁回了上訴。 此外，在盧某某訴李某某共有物分割糾紛一案【案號：（2022）粵01民終623號】、張某某訴沈某某共有物分割糾紛一案【案號：（2021）粵01民終13698號】中，均因涉案房屋須在取得不動產(chǎn)證書滿兩年方可轉讓或辦理析產(chǎn)手續(xù)，法院不予支持競買人的分割請求。 在諸多案例中，法院支持競買人分割請求的理由基本一致，均是基于《民法典》關于按份共有人隨時可以請求分割的規(guī)定，不支持的理由卻并不完全一致。但足以說明，投資人在競買取得房屋的部分產(chǎn)權份額后，并不一定能順利變現(xiàn)，收回投資。競拍人如想順利變現(xiàn)，在競拍時就要注意競拍公告的內容，在競拍取得產(chǎn)權份額后，亦應在請求分割前做好前準備工作，如須收集取得已與共有人協(xié)商但未能協(xié)商一致、已要求居住在房屋的共有人支付使用費、房屋存在不能實物分割或者分割會損害其價值等方面的證據(jù)，以免在后期請求分割時出現(xiàn)阻礙。 對于競拍人的分割請求，筆者認為，《民法典》明確規(guī)定在無約定或約定不明確情況下，按份共有人可隨時請求分割，在有明確法律規(guī)定的情況下，不能加入裁判者的個人意志，人為地設置法律障礙，否則民眾在從事法律行為時將無所適從。競拍人取得房屋產(chǎn)權份額后，其擁有的物權與其他共有人的物權并無先后之分，其基于物權享有的權利與其他共有人無異，應依法予以同等保護。即便為了照顧其他共有人的居住需求，亦應根據(jù)房屋的價值而予以具體分析，如房屋分割后的分割價值足以保障各方的居住要求，裁判者不能人為地阻礙按份共有人請求分割權利的行使，更不能濫用自由裁量權，無視法律的明確規(guī)定，人為地加入個人意思。
個案有個案的不同，從現(xiàn)有案例看，不予支付分割請求的裁判理由亦有多種情形，在此不一一討論。如有這方面的需要，可聯(lián)系我們詳細咨詢。
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